1. Regimul juridic al terenurilor proprietate publica
Prin regimul juridic al terenurilor intelegem ansamblul de reguli de fond si de forma care guverneaza actele juridice cu
privire la terenuri.
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile,
imprescriptibile si insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr.
18/1991 rep. si art. 11 din Legea nr. 213/1998). Sunt
inalienabile intrucat, nefiind in circuitul civil, dreptul de
proprietate asupra acestor terenuri nu poate fi instrainat. Sunt
imprescriptibile sub un dublu aspect:
- imprescriptibilitatea dreptului la actiune in revendicarea
terenurilor care fac obiectul domeniului public;
- imposibilitatea dobandirii de catre terti a terenurilor din
domeniul public, prin efectul prescriptiei achizitive (adica al
uzucapiunii).
Sunt insesizabile, adica creditorii statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale nu pot urmari, in vederea indestularii
creantelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public,
intrucat bunurile ce apartin domeniului public, fiind
inalienabile, sunt implicit si insesizabile.
Actele juridice incheiate cu nerespectarea prevederilor
legale privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public
sunt lovite de nulitate absoluta (art. 11 alin. 2 din Legea nr.
213/1998).
Terenurile apartinand domeniului public pot fi date in
administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot
fi concesionate ori inchiriate (art. 135 alin. 5 din
Constitutie, art. 12 din Legea nr. 213/1998 si art. 84 din Legea
nr. 69/1991). Astfel, potrivit art. 12 alin. 1 din Legea nr.
213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dupa caz, in
administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a
autoritatilor administratiei publice centrale si locale, a altor
institutii publice de interes national, judetean sau local.
Statul sau unitatile administrativ-teritoriale
pot face orice acte de dispozitie cu privire la terenurie din
domeniul lor privat, asemenea oricarui proprietar particular.
Legea nr. 69/1991 prevede ca instrainarea bunurilor apaninand
domeiului privat al comunelor, oraselor sau judetelor,
schimburilor de terenuri, delimitarea sau partajarea imobilelor
aflate in indiviziune cu acest domeniu privat, renuntarile la
drepturi sau recunoasterile de drepturi in favoarea tertelor
persoane se fac pe baza de expertiza insusita de consiliu (art.
84 alin. 3). In continuare, aceeasi lege prevede ca vanzarea,
concesionarea, inchirierea si locatia de gestiune se fac prin
licitatie publica (art. 84 alin. 2).
2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privata
Terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, se
afla in circuitul civil, adica ele pot fi dobandite si
instrainate potrivit dispozitiilor de drept comun si cu
respectarea dispozitiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind
circulatia juridica a terenurilor. Indiferent ca sunt situate in
intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de
intinderea suprafetei, terenurile pot fi instrainate numai prin
acte juridice incheiate in forma autentica. (art. 2 alin. 1 din
Legea nr. 54/1998).
Legea instituie unele limitari privind instrainarea si
respectiv dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
astfel:
1 - In cazurile de dobandire prin acte juridice intre vii,
proprietatea dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren /
terenuri
agricole, in echivalent arabil de familie, sub sanctiunea
reductiunii actului juridic de instrainare pana la limita
suprafetei legale (art. 2 alin. 2 si 3 din Legea nr. 54/1998).
2 - Terenurile atribuite prin constituirea dreptului de
proprietate nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii,
timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in
care s-a facut inscrierea proprietatii asupra lor. Actul de
instrainare incheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit
de nulitate absoluta. Constatarea nulitatii poate fi ceruta in
justitie de catre primar, prefect, procuror, precum si de orice
persoana interesata (art. 32 din Legea nr. 18/1991 rep.).
Vanzarea de terenuri agricole situate in extravilan se poate
face numai prin exercitarea dreptului de preemtiune (drept de
preferinta la pret egal), (art. 5 din Legea nr. 54/1998).
Dreptul de preemtiune revine coproprietarilor, proprietarilor
vecini si arendasilor. Daca toti isi manifesta intentia de a
cumpara imobilul, proprietarul are dreptul sa aleage pe oricare
dintre ei. Exercitarea dreptului de preemtiune se face in toate
cazurile prin intermediul Consiliului local in raza caruia este
/ sunt situat/situate terenul / terenurile. Procedura exercitarii dreptului de preemtiune
este urmatoarea:
-Ea va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si
Proprietarul terenului / terenurilor care doreste sa-si instraineze terenul
/ terenurile
este obligat sa inainteze oferta de vanzare a terenului /
terenurilor agricol-e
situat in extravilan, la consiliul local in aceeasi zi
secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta,
cu semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Ea
va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si
categoria, precum si locul unde este situat terenul / terenurile (art. 6
alin. 2 din Lege). Potrivit legii oferta trebuie sa cuprinda si
pretul cerut de catre vanzator , numai astfel putandu-se
exercita efectiv drcptul de preemtiune. Detinatorii dreptului de
preemtiune sunt obligati sa se pronunte in scris asupra ofertei
acestuia in termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de
vanzare, si vor arata pretul oferit.
Oferta de cumparare se inregisteaza la primarie in cazul in
care, in termenul prevazut de lege, isi exercita dreptul de
preemtiune mai multi tltulari, vanzatorul are dreptul sa aleaga
pe acela dintre ofertanti care ofera pretul cel mai bun. Daca
pretul oferit de titularii dreptului de preemtiune nu este
convenabil proprietarului, acesta fiind mai mic decat cel
solicitat prin oferta de vanzare, atunci el poate sa vanda
terenul / terenurile oricarei persoane.
Daca in termenul prevazut de lege nici unul dintre titularii
dreptului de preemtiune nu si-a manifestat vointa de a cumpara
terenul / terenurile, acesta se vinde in mod liber. In fata notarului public,
dovada publicitatii ofertei de vanzare se face cu actul eliberat
vanzatorului de catre secretarul unitatii
administrativ-teriroriale dupa expirarea termenului de
exercitare a dreptului de preemtiune. Vanzarea terenurilor
agricole din extravilan cu nerespectarea dispozitiilor legale
privind exercitarea dreptulul de preemtiune este sanctionata cu
nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare (art. 14,
alin. 1 din Legea nr 54/1998).
In afara acestor restrictii ale exercitarii dreptului de
proprietate asupra terenurilor, legea instituie si o interdictie
a instrainarii sub orice forma a terenurilor cu privire la
titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot
timpul solutionarii acestor litigii (art. 15 alin. 1 din Legea
nr 54/1998). Instrainarile incheiate cu nerespectarea acestei
prohibitii legale sunt lovite de nulitate absoluta. Nulitatea va
fi constatata de catre instanta judecatoreasca la cererea
oricarei persoane interesate si a procurorului. In acest sens,
serviciile de transcriptiuni si inscriptiuni, precum si
birourile de carte funciara ale judecatoriilor vor evidentia, in
registrele de publicitate opozitiile de instrainare formulate de
partea interesata si, in aceste cazuri, vor refuza eliberarea
certificatelor de sarcini necesare autentificarii instrainarilor
solicitate de persoanele care vor sa instraineze.
O alta interdictie instituita de lege se refera la cetatenii
straini si apatrizii care nu pot dobandi dreptul de proprietate
asupra terenurilor in Romania (art. 3 alin, 1 din Legea nr.
54/l998), In schimb, Legea prevede in mod expres ca cetatenii
romani cu domiciliul in strainatate pot dobandi terenuri in
Romania, atat prin acte juridice intre vii, cat si prin
mostenire (art. 3 alin. 2 din Legea nr. 54/1998).
In fine, legea interzice persoanelor juridice straine sa
dobandeasca terenuri in Romania prin acte juridice intre vii sau
pentru cauza de moarte (art. 3 alin. 3 din Legea nr.
54/1998) Legea precizeaza insa ca, in cazul terenurilor ce fac
obiectul investitiilor persoanelor fizice sau juridice straine,
sunt si raman aplicabile dispozitiile legislatiei in vigoare
privind regimul juridic al investitiilor straine (art. 3 alin. 4
din Legea nr. 54/l998). Introducerea terenurilor agricole in
circuitul urban Ulterior aprobarii Planului General de Urbanism
- PUG - pot fi introduse in intravilanul localitatilor si unele
terenuri din extravilan, numai in conditii temeinic fundamentate
pe baza de planuri urbanistice zonale - PUZ, aprobate potrivit
legii.
Terenurile destinate construirii, evidentiate in intravilan, se
scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin
autorizatia de construire. Suprafetele de teren / terenuri scoase din
circuitul agricol se comunica de catre presedintii consiliilor
judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de
primari, in termen de 10 zile de la eliberarea autorizatiei de
construire, oficiilor teritoriale de cadastru, in vederea
stabilirii taxei, in conformitate cu categoria de folosinta
agricola si cu fertilitatea solului, conform evidentelor
agricole, si pentru operare in aeeste evidente, potrivit
prevederilor legale 4.
Schimbul de terenuri. Schimbul de terenuri
proprietate privata se poate face cu acordul partilor
contractante prin act autentic. Nerespectarea formei autentice
atrage nulitatea absoluta a actului de schimb. Prin schimburile
efectuate, fiecare teren dobandeste situatia juridica a
terenului inlocuit, cu respectarea drepturilor si a sarcinilor
constituite anterior in conditiile legii.
Potrivit legii, terenurile agricole proprietate publica,
indiferent de titularul care le administreaza, nu pot face
obiectul schimbului (art. 12 alin. 3 din Legea nr. 54/l998).
Punerea in posesie a noilor detinatori, in urma schimbului
realizat, se face de catre delegatul oficiului de cadastru
agricol si organizarea teritoriului agricol judetean sau al
municipiului Bucuresti in prezenta partilor contractante sau a
reprezentantilor acestora operandu-se modificarile survenite in
documentele cadastrale si in registrul agricol. Obligatiile pe
care le au, potrivit legii, persoanele carora li s-a constituit
dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, de a-si
stabili domiciliul si de a-si gospodari in localitatile in care
este/ sunt situat/e terenul / terenurile. Nerespectarea acestor conditii atrage
pierderea dreptului de proprietate asupra terenului /
terenurilor si a
constructiilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren /
terenuri nu
se vor acorda despagubiri iar pentru constructii proprietarul va
primi o despagubire egala cu valoarea reala a acestora (art. 49
alin. 1 si 2 din Legea nr. 18/1991 rep).
Constatarea neindeplinirii de catre persoanele respective a
acestor obligatii se face de catre prefect care prin ordin
atesta pierderea dreptului de proprietate si trecerea acestuia,
dupa caz, in proprietatea privata a comunei, orasului sau a
municipiului in a carui raza este situat terenul / sunt situate
terenurile (art. 49 alin.
3 din Legea nr. 18/l991 rep.). In ce priveste terenurile
agricole situate in intravilan, legea prevede ca instrainarea
lor este libera (art. 4 din Legea nr. 54/1998).
3. Introducerea terenurilor agricole in circuitul
urban
Ulterior aprobarii Planului General de Urbanism - PUG - pot
fi introduse in intravilanul localitatilor si unele terenuri din
extravilan, numai in conditii temeinic fundamentate pe baza de
planuri urbanistice zonale - PUZ, aprobate potrivit legii.
Terenurile destinate construirii, evidentiate in intravilan, se
scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin
autorizatia de construire. Suprafetele de teren scoase din
circuitul agricol se comunica de catre presedintii consiliilor
judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de
primari, in termen de 10 zile de la eliberarea autorizatiei de
construire, oficiilor teritoriale de cadastru, in vederea
stabilirii taxei, in conformitate cu categoria de folosinta
agricola si cu fertilitatea solului, conform evidentelor
agricole, si pentru operare in aeeste evidente, potrivit
prevederilor legale
4. Schimbul de terenuri
Schimbul de terenuri proprietate privata se poate face cu
acordul partilor contractante prin act autentic. Nerespectarea
formei autentice atrage nulitatea absoluta a actului de schimb.
Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia
juridica a terenului inlocuit, cu respectarea drepturilor si a
sarcinilor constituite anterior in conditiile legii. Potrivit
legii, terenurile agricole proprietate publica, indiferent de
titularul care le administreaza, nu pot face obiectul schimbului
(art. 12 alin. 3 din Legea nr. 54/l998). Punerea in posesie a
noilor detinatori, in urma schimbului realizat, se face de catre
delegatul oficiului de cadastru agricol si organizarea
teritoriului agricol judetean sau al municipiului Bucuresti in
prezenta partilor contractante sau a reprezentantilor acestora
operandu-se modificarile survenite in documentele cadastrale si
in registrul agricol.
Obligatiile pe care le au, potrivit legii, persoanele carora li
s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, de a-si stabili domiciliul si de a-si gospodari in
localitatile in care este situat terenul. Nerespectarea acestor
conditii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra
terenului si a constructiilor de orice fel realizate pe acesta.
Pentru teren nu se vor acorda despagubiri iar pentru constructii
proprietarul va primi o despagubire egala cu valoarea reala a
acestora (art. 49 alin. 1 si 2 din Legea nr. 18/1991 rep).
Constatarea neindeplinirii de catre persoanele respective a
acestor obligatii se face de catre prefect care prin ordin
atesta pierderea dreptului de proprietate si trecerea acestuia,
dupa caz, in proprietatea privata a comunei, orasului sau a
municipiului in a carui raza este situat terenul (art. 49 alin.
3 din Legea nr. 18/l991 rep.).
In ce priveste terenurile agricole situate in intravilan, legea
prevede ca instrainarea lor este libera (art. 4 din Legea nr.
54/1998).
VideoTour 360 de grade.
